烂尾楼“强制停贷”楼盘已达150个!银行集体公告回应

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一边是每个月要还房贷的压力,另一边是烂尾楼不知道何时能交付。

  6月30日,江西省景德镇市恒大珑庭楼盘业主们将一份《强制停贷告知书》晒到了 *** 上。

  2021年买了该楼盘的王女士怎么也没想到,自己买的楼盘在买入几个月之后就毫无预兆地停工了。本以为2023年就能住上新房,没想到等来的却是一个停工的工地。

  经历了近一年的反复求助后,业主们最终做出了停贷的决定。

  《告知书》中提及,楼盘业主一致决定,要求项目于2022年10月20日前全面复工,若在此之前未全面复工,项目所有已售房源且未结清贷款的业主将强制停止还各违规发放银行贷款的银行月供直至全面复工之日。

  进入7月,越来越多问题楼盘的业主加入停贷声明行列。按照 *** 流传的业主声明统计,目前近20城逾150个楼盘的业主表示将不再偿还房贷。

  受此影响,银行股普跌,截至上午收盘,招商银行A股跌3.77%,报36.47元。邮储银行、平安银行、兴业银行等多只个股跌逾3%。

  午间,农业银行、建设银行、兴业银行集体发布公告回应。农业银行表示,目前涉及“保交楼”风险的业务规模较小,总体风险可控。建设银行表示,部分地区未按时交付楼盘涉及本行规模较小,总体风险可控。兴业银行则表示,已介入的且存在烂尾风险的按揭贷款总体规模较小,不会对公司经营构成重大影响。

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  监管资金是如何被挪用的?

  预售资金是指新房项目预售后,房企收到的各种购房款,包括定金、首付款、按揭贷款等。预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管,房企须将预售资金存入银行专用监管账户,只能用作本项目建设,不得随意支取、使用。当房企达到规定的工程建设进度节点,可申请支取相应比例的预售款。

  但是,在过去很长一段时间,为了规模扩张,在“拿地-开工-预售-拿地”的高周转模式下,很多新房预售后的回款资金,不是用作结算工程款,而是被违规挪走他用,通过撬动资金杠杆,进行大规模拿地实现快速扩张。

  对此,柏文喜表示,按照常规,房地产项目开发贷款也是按项目建设进度拨付的,但实际上开发商往往会以各种方式提前套取开发贷款,而贷款银行也给予了默许甚至是“合谋”,从而造成开发贷款大量被挪用和转移,从而导致了预售项目的资金链断裂和烂尾。

  预售资金是如何被挪用的呢?最常用的一种手段是,钱没进入监管账户,而是进入了非监管账户。项目公司设置多个银行账户属于常事,将占比较小的首付款放置于监管账户上,另将按揭款放在非监管账户上,这样被监管的资金就只有30%左右。另一种手段是虚报工程进度,联合施工方将监管资金的钱套出来。此外,有的账户监管形同虚设,开发商直接抽调资金。

  “与承建商伪造工程量、与供应商伪造采购合同等,而且不少承建商、监理机构和供应商就是开发商的关联企业,甚至就是开发商自己。”柏文喜如是说。

  通过挪用预售资金撬动金融杠杆进而实现规模扩张,这种模式暗藏巨大风险,如果房企出现资金链断裂,就很容易导致楼盘停工乃至烂尾。

  上述的西安世茂璀璨倾城二期挪用监管资金就曾被相关 *** 部门通报。今年6月8日,西安市未央区住房和城市建设局发布了《关于纠正违规挪用西安世茂璀璨倾城商品房预售监管资金的函》。其中指出,西安世茂璀璨倾城项目因集团抽调商品房预售资金,现存在资金缺口达11亿元,导致项目停工,并要求其将之前调拨的资金退还到监管账户,解决资金缺口困境、保障世茂璀璨倾城项目如期交付。

  预售资金监管的收紧与优化

  去年,在多种原因叠加下,部分房企陷入流动性危机,出现项目停工的现象,同时被爆出预售资金被挪用的情况。

  诸如去年10月份,湖南省住房和城乡建设厅向恒大湖南分公司下发了《关于请落实“保交楼”工作有关事宜的函》。其中提到,恒大集团湖南分公司及附属公司涉嫌挪用、违规使用预售监管资金,应立即纠正,并于11月30日前将抽逃、挪走的预售款退还。

  业主张艺(化名)告诉新京报记者,她所购买的楼盘开发商也出现了资金链问题,开发商集团曾试图将监管账户的钱抽调,但最后在业主 *** 下,当地主管部门给摁下了,使得项目正常施工。

  不只开发商,银行也存在私自挪用预售资金的行为。今年1月份,佛山市住房和城乡建设局发布通知称,华夏银行股份有限公司佛山分行未经监管各方同意,擅自将商品房预售款从专用账户划出,违反多项法律法规的规定。从1月6日起,该局暂停与与华夏银行股份有限公司签订商品房预售款专用账户监管协议。

  事实上,为了保交楼,保障购房者的利益,去年,包括西安、北京、天津、苏州、广州、石家庄、重庆、银川等多个城市出台政策,加强对商品房预售资金的监管。强监管内容主要包括升级资金监管范围、提高监管比例、提高支取节点要求等。

  加强预售资金监管,无疑保障了购房者权益,对防止出现烂尾楼、拖欠供应商、农民工工资等现象起到了很好的作用,但是部分城市的预售资金监管出现“一刀切”、过度收紧的情况,也使得部分企业在艰难时刻遭遇到更大的流动性压力。

  今年以来,预售资金监管开始优化。4月份,中央政治局会议强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。

  据克而瑞6月份统计的一份数据显示,今年以来,南京、成都、海口等多个城市优化预售资金监管,内容包括降低重点监管资金比例、增加重点监管资金拨付节点、允许使用银行保函替代预售监管资金、依据企业信用评级实行差异化管控等等。

  在业内人士看来,对于预售资金的监管,底线是保交楼,通过加强监管实现更加规范化的管理,从而保证在建项目都能按期交付。与此同时,基于化解企业风险的考量,优化监管,提高资金利用效率。

  强制停贷的法律风险

  盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧律师对澎湃新闻表示,强制停贷对于业主来说可能会使其上失信名单,在法院没判决认可停贷下擅自停贷可能被告,被要求承担还款责任,产生逾期利息,被强制拍卖房屋等。另外,郭韧律师认为,从法律角度而言,业主们可以选择起诉解除买卖合同并解除贷款合同。

  《民法典》第五百六十二条第三款规定:当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,对方可以解除合同。更高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》规定:出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。该解释又规定,法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

  郭韧律师提示,碰到烂尾,诉讼 *** 是最合法合规的方式,要求解除合同拿回款项赔偿损失是每个购房人的权利,权利要尽快使用,权利不用,怠于行使权利导致的损失就只能自行承担,如果早日诉讼,早日查封,如果还能成为首封,有的时候可能就能不战而胜。“遇到开发商项目烂尾,要区分不同情况不同对待,即便是诉讼,诉讼时点以及诉讼请求的选择也很关键,要根据具体情况分析,建议诉讼能快则快,封顶能交房的一定要诉。至于相关部门是否支持停止还贷申请以及法院是否继续这起首例判例,尚不可知,相信正义总会来临。”

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标签: 房地产

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